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作为购房人 关于商品房预售资金监管你了解多少

发布时间:2019-09-10  来源:  

作为购房人 关于商品房预售资金监管你了解多少

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一、建立商品房预售款监管制度的背景和必要性!

    答:部分信誉不佳的房产开发企业在商品房预售环节中,存在一些违法、违规现象。尤为突出的是在商品房预售款使用问题上,由于缺乏对预售款使用的有效监督,暴露出了如逾期交房、无法办理不动产权证、“烂尾楼”等现象,直接影响、损害购房人的利益,也会导致公共利益受损,扰乱房地产市场健康有序的发展,影响社会稳定。正是由于预售制度本身存在许多不可预知性,有必要制定商品房预售款的监管制度。作为重要监管手段,有利于进一步完善商品房预售制度;有利于保障当事人的合法权益;有利于防范市场风险;确保预售款专款专用,优先用于项目工程有关建设和工程款拨付,更好的促进我市房地产市场健康发展。

 

二、建立商品房预售款监管制度的法律依据是什么?

    1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定:“商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设”。

    2、《城市商品房预售管理办法》(住建部令第131号)第十一条规定:“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法,由房地产管理部门制定”。 第十四条规定:“开发企业不按规定使用商品房预售款项的,由房地产管理部门责令限期纠正,并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款”。

    3、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔20104号)、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔201317号)、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔201053号)、《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》(建房〔2018128号)等文件中,针对加强商品房预售款监管工作均提出了明确要求,建立商品房预售款监管制度,完善了房地产市场的监管工作,也是促进房地产市场发展的重要措施。

 

三、市区商品房预售款监管的原则是什么?

    答:《实施细则》规定,市区商品房预售款监管遵循政府监管、专户专存、专款专用、分类监管的原则。“政府监管”是明确监管的主体;“专户专存”是明确预售款缴存要求;“专款专用”是明确监管商品房预售款的用途;“分类监管”是明确商品房预售款监管实行分类监督管理。

 

四、商品房预售款监管主体是哪个部门?

    答:《实施细则》规定,徐州市住房和城乡建设局是市区商品房预售款监管的主管部门,负责市区商品房预售款监管工作的组织实施。徐州市房产管理服务中心具体负责市区商品房预售款监管的日常工作。

 

五、市区商品房预售款监管范围?

    答:凡在市区(不含铜山区、贾汪区,下同)申请办理《商品房预售许可证》的商品房项目其预售款均纳入监管范围。经济适用住房、公租房、棚改和征收安置住房等保障性住房不纳入监管范围。

 

六、商品房预售款监管期限是怎样规定的?

    答:预售款监管期限自商品房项目取得《商品房预售许可证》之日开始,至本预售项目完成不动产首次登记完成后终止。被监管的房地产开发项目完成不动产首次登记后,购房人就可以申请办理房屋不动产权证书,可有效的保护当事人的合法权益,更有利于防范市场风险。

 

七、纳入监管的商品房预售款有哪些?

    答:纳入监管的商品房预售款,是指房地产开发企业将其开发建设中的商品房在完成不动产首次登记前预售给购房人,由购房人按《商品房买卖合同》约定支付的全部房价款,包括首付款、贷款、一次性付款、分期付款等各种形式的款项。

八、《实施细则》确定了什么样的监管模式?

    答:根据《实施细则》的规定,市区商品房预售款监管实行全程全额监控,分类监管的模式。全程是指自项目核发《商品房预售许可证》开始,至项目办理不动产首次登记完成后终止。全额是指购房人的全部购房款。分类监管是把预售款监管分为重点监管预售款和非重点监管预售款,对其中用于保证监管项目取得不动产首次登记前所需的建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设等相关工程建设费用进行重点监管,除此范围以外的是非重点监管预售款。这种模式具有监管资金适量、使用效率高、服务简便快捷等特点。

 

九、如何确定重点监管预售款?

答:重点监管预售款的标准由工程建安费用、配套费用以及前两项之和的20%不可预见费构成,其中精装修房屋核算精装修费用。工程建安费用结合建筑结构、用途等因素,依据市建设工程造价管理部门发布的商品房建筑安装费用、配套建设费用和工程中标通知书等进行综合测定,并定期公布调整。精装修费用,以实际发生的,参考标准:1200/ 计算。房地产开发企业申请商品房预售款监管时,由监管机构根据监管《实施细则》要求,确定重点监管预售款额度。

 

十、开发企业申请开立专用账户需要注意的事项?

    答:一是,专用账户应当在办理《商品房预售许可证》前开立;二是,专用账户应遵循一个商品房预售许可申请对应一个账户的原则;三是,开立专用账户的商业银行应事先开通监管账户,并对接开通商品房预售款监管系统。

 

十一、监管账户和专用账户的区别?

    答:监管账户是指:徐州市房产管理服务中心作为监管机构,在符合条件的商业银行开设的用于商品房预售款归集、拨付等监管工作的账户。

    专用账户是指:房产开发企业按照一个预售许可证对应一个账户的原则,在监管银行开立账户,用于办理商品房预售款归集业务的账户。

 

十二、商品房预售款监管主要流程?

    答:市区商品房预售款监管流程:第一,房地产开发企业向监管机构申请商品房预售款监管;第二,由监管机构审核确定开发企业申报信息,予以开立专用账户;第三,监管机构、房地产开发企业和监管银行共同签订《商品房预售款监管协议》;第四,房地产开发企业持《商品房预售款监管协议》办理商品房预售许可证;第五,房地产开发企业按规定申请使用重点监管预售款和非重点监管预售款;第六,开发企业完成不动产首次登记后,可以申请撤销预售款监管,注销专用账户,并结算账户资金。

十三、开发企业如何申请使用重点监管预售款?

答:预售款进入监管账户并达到重点监管预售款标准后,房地产开发企业可以按照取得《商品房预售许可证》、单位工程结构封项、单位工程竣工验收、工程竣工验收备案、完成不动产首次登记。这五个节点完成节点变更业务后,依照比例申请各个节点的重点监管预售款支取。

 

十四、开发企业申请节点变更时提交哪些材料?

    答:申请第一个节点变更,开发企业已经取得《商品房预售许可证》。需要开发企业于监管系统提交《商品房预售许可证》信息,监管系统核准后自动变更节点。

    申请第二个节点变更,单位工程结构封顶后。需要提交1、单位结构建筑封顶照片电子版;2、项目进度情况调查表,由开发企业、施工单位、监理单位、设计、勘察单位共同加盖公章;3、监管机构要对施工情况进行现场勘察。

    申请第三个节点变更,单位工程竣工验收。需要提交1、单位建筑轮廓照片电子版;2、房屋内部照片电子版;3、单位工程竣工验收证明书,由施工单位、监理单位、建设单位、设计单位、城建档案管理机构共同加盖公章;4、监管机构要对施工情况进行现场勘察。

    申请第四个节点变更,工程竣工验收备案。提交建筑工程验收备案相关资料。

    申请第五个节点变更,完成不动产首次登记。系统提取不动产首次登记信息。

注:特殊情况依照监管机构要求补充相关材料,如项目坐落不清晰,需要出具地名办资料等。

 

十五、监管机构现场勘察的标准是什么?

    答:单位结构封顶监管机构现场勘察要求:1、单体建筑的上盖屋面结构混凝土浇筑完成;房屋顶板浇灌完成或楼板铺设完成;2、女儿墙、机房层造型屋面、花架施工完成;3、维护结构拆除完成。

    单位工程竣工验收监管机构现场勘察要求:1、建筑、结构工程完成;2、建筑物四周两米内场地平整、障碍物清除;3、门窗安装工程完成;4、地面、墙面和顶棚面层施工完成;5、外墙保温完成;6、内饰装修完成;7、电梯安装完成;8、门洞封堵完成;9、防水工程完成。

 

十六、按节点拨付重点监管预售款的比例是多少?

    答:第一个节点:取得预售许可证后,可使用资金额度不超过重点监管预售款的30%;第二个节点:单位工程结构封顶后,累计使用资金额度不超过重点监管预售款的60%;第三个节点:单位工程竣工验收后,累计使用资金额度不超过重点监管预售款的80%;第四个节点:工程竣工验收备案后,累计使用资金额度不超过重点监管预售款的90%;第五个节点:监管项目完成不动产首次登记,全额拨付剩余的重点监管预售款。总的要求是:拨付比例合理、拨付标准量化、拨付资金额度明确,有利于开发企业申请和安排资金使用,提高资金利用效率。

 

十七、如何申请使用非重点监管预售款?

    答:预售款进入监管账户并达到重点监管预售款标准后,房地产开发企业可以申请提取重点监管预售款以外的资金,优先用于项目工程有关建设。

 

十八、什么条件下可以撤销商品房预售款的监管?

    答:监管项目完成不动产首次登记后,房地产开发企业持《商品房预售款撤销监管申请表》向监管机构申请撤销监管和结算监管账户资金。

 

十九、房地产开发企业出现哪些情况,不予拨付重点监管预售款?

    答:有下列情形之一的,不予拨付重点监管预售款:申请资金超出用款额度的;未按规定将预售款全部存入监管账户的;提供虚假资料骗取使用预售款的;以收取其他款项为名变相逃避监管的;工程建设进度没有达到要求的;未按《实施细则》规定将预售款相关信息传送至监管系统的。

二十、如何加强商品房预售款监管?


    答:一是,加大商品房预售款监管工作的宣传力度,提高购房人风险防范意识;二是,完善并提升商品房预售款监管系统,实现全程网络化和信息化管理;三是,建立信息共享、市场监察等商品房预售款监管工作联动机制;四是,建立监管档案,加强对监管账户的管理;五是,加大对违规行为的处罚力度,对不按规定使用商品房预售款的;提供虚假资料骗取使用预售款的;以收取其他款项为名变相逃避监管的;未按规定将预售款相关信息传送至监管系统的;其他不符合商品房预售款监管规定的。责令限期整改,整改期间暂停商品房预售和拨付预售款,拒不整改的,依法查处。

2019/9/4

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